In de serie overbodige onderzoeken is die naar de mogelijke sloop en nieuwbouw van het Zaantheater een kanshebber voor de eerste prijs in 2025. (Andere genomineerden zijn het onderzoek naar de extra ontsluiting van Westerwatering dat € 220.000 heeft gekost en het verkeersonderzoek in de Russische Buurt dat voor € 25.000 is uitgevoerd.)

Onderzoeken naar de bekende weg. Is sloop en nieuwbouw misschien voordeliger dan renoveren? Nee dus. Het is zelfs vijf keer zo duur en houdt bovendien grote risico’s in: nieuwbouw is verder uit het centrum, er komen parkeerproblemen en als het op dezelfde plek herbouwd wordt, moet het jaren dicht.

Het was een uitkomst die ook op de achterkant van een sigarendoosje uitgerekend had kunnen worden voor nul euro.

Duurzaamheid. Daar ging het om. Het Zaantheater was niet op, verzakt of kapot. Het was niet ‘energie-neutraal’ en dat wilde Zaanstad graag. De verantwoordelijke wethouder Wessel Breunesse is inmiddels opgestapt. Zijn opvolger mag de rekening van € 12,5 miljoen door de raad loodsen. Maar daar is overigens een aanvullend onderzoek voor nodig dat € 50.000 kost.

Duurzaam

Het bommetje over de mogelijk sloop van het Zaantheater werd gedropt in september 2024: ‘Het pand is zeer moeilijk aan te passen aan de huidige duurzaamheidsvereisten en de onderhoudskosten zullen de komende jaren oplopen.’ Zaanstad had zelf ook een beetje onderzoek gedaan: ‘de eerste inschatting voor een pand als het Zaantheater is dat de investeringen (bijvoorbeeld vervangen van het glas) dermate ingrijpend zijn en de kosten zo hoog kunnen oplopen dat sloop en nieuwbouw een aantrekkelijk alternatief kan zijn.’

Een aantrekkelijk alternatief? Dus bijna net zo duur of misschien zelfs goedkoper? Het onderzoek moet in november 2024 klaar zijn, waarna het college het ‘na januari 2025’ openbaar gaat maken. Als het onderzoek uiteindelijk in december 2025 (!) pas openbaar wordt blijken de rekenmeesters van Zaanstad er ruim € 60 miljoen naast te zitten. Exit ‘aantrekkelijk alternatief’.

Binnen een week na de lancering van de plannen onderzocht De Orkaan de sloopoptie. Deskundigen waren eensgezind: ‘Slopen en vervangen door nieuwbouw veroorzaakt meer uitstoot dan renovatie van een bestaand gebouw’, ‘het meest duurzame gebouw is een gebouw dat er al staat’, ‘in de meeste gevallen is renovatie beter voor het klimaat en het milieu dan slopen’, de CO2-uitstoot en milieuschade door sloop-nieuwbouw is ‘vele malen hoger’ dan die door renovatie.

We schatten ook in wat de bouw van een nieuw theater zou gaan kosten. Een vergelijkbaar project als het Theater aan de Parade in Den Bosch werd begroot op € 55 miljoen en ging uiteindelijk € 80 miljoen kostten.

Uitstel

Vanwege ‘gebrek aan capaciteit’ was het onderzoek niet op tijd af liet wethouder Wessel Breunesse in februari van dit jaar aan De Orkaan weten, maar ‘er wordt naar gestreefd om dit voor de zomervakantie af te ronden’. Dat ging ook niet lukken. Pas in september 2025 zou de raad het onder ogen krijgen. Het wordt eentonig maar ook dat ging niet door, het zou eind oktober worden. Ook dat ging de mist in.

Na vier keer uitstel werd medio december 2025 het langverwachte maar weinig verrassende eindrapport gepresenteerd: sloop en nieuwbouw zou zo’n € 75 miljoen kosten en grote risico’s inhouden, verduurzaming door renovatie (plus een verbouwing) zou € 12,5 miljoen kosten.

‘Het huidige gebouw is bouwkundig solide en vormt een uitstekende basis voor energiebesparende maatregelen. Verduurzaming is niet alleen de goedkoopste, maar ook de meest duurzame oplossing. Sloop en nieuwbouw zouden leiden tot grote CO₂-uitstoot en omvangrijke afvalstromen.’

Basis is ’te goed’

Het rapport maakt duidelijk dat het gebouw prima in orde is en ook behoorlijk duurzaam: ‘de thermische isolatie al redelijk goed te noemen is, maar voldoet niet aan de huidige maatstaven. Omdat de status quo wel redelijk goed op orde is, zijn aanvullende isolerende maatregelen betrekkelijk onrendabel – de basis is eigenlijk te goed om een significante verbetering te bewerkstelligen.’

Nog duurzamer zoals de gemeente wil, kan gerealiseerd worden door betere dakisolatie en de glazen gevels in de foyer te vervangen. Dat is nu al dubbelglas maar dat kan nog beter. Bijvoorbeeld door de beglazing te vervangen door tripleglas.

Eigenlijk is het gebouw al hartstikke duurzaam, zuinig en goed geïsoleerd. De LuchtBehandelingsKasten zijn prima, er is al een plan om naar 100% LED-belichting te gaan, de ’trekkenwand’ heeft regeneratieve motoren ‘waar geen significante verduurzaming te behalen’ en ‘ook op het gebied van geluid zien wij geen mogelijkheden verder te verduurzamen’.

Door isolatie van daken, ander glas in de foyer en ‘opwaardering’ van het klimaatconcept kan het gebouw in orde gemaakt worden. Dat kan voor € 7,9 miljoen of ingrijpender voor € 9,6 miljoen (ex btw). In geld (kosten voor gas en elektriciteit) levert het trouwens vrijwel niks op (maximaal € 118.000 besparing).

Restaurant

Daarnaast zouden ook de entree en het restaurant aangepakt kunnen worden (beter zichtbaar en vindbaar). Dat kost € 2,8 miljoen. Dat heeft natuurljk niks met duurzaamheid te maken. De onzichtbaarheid van het Zaantheater is nooit iemand opgevallen en de vindbaarheid van het restaurant is vooral het gevolg van de rampzalige exploitatie.

Zaanstad gaat voor het maximale renovatie-scenario: dus € 9,6 miljoen voor extra isolatie van dak en gevel en € 2,8 voor de verbouwing van foyer en restaurant. Dat moet, want ‘zonder ingrepen kunnen noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden niet worden uitgevoerd, wat leidt tot verslechtering van de bouwkundige staat en een risico op storingen en veiligheidsissues’. Een vreemde conclusie. In het onderzoek wordt niets gezegd over een verslechtering van de bouwkundige staat (‘de bouwkundige staat is goed’) en ook risico’s op storingen en veiligheidsissues worden niet genoemd.

Ook zou door ‘achterstallig onderhoud en ten gevolge daarvan een onaantrekkelijke uitstraling’ de publieksbinding afnemen, wat zou resulteren ‘in lagere bezoekersaantallen en inkomsten’. Ook die conclusie komt volledig voor B&W – wethouder Stephanie Onclin in dit geval die het dossier van Breunesse overnam. In het onderzoeksrapport wordt hierover met geen woord gerept.

Politiek

Eigenlijk is er geen enkele reden om het gebouw voor veel geld extra te isoleren, het levert nauwelijks wat op, en als je het toch zou willen doen kan het ook voor € 7,9 miljoen.

Wat is dan de reden? Als het pand niet energieneutraal wordt, ‘voldoet niet aan de gemeentelijke duurzaamheidsambitie en het Klimaatakkoord 2040’. En dat ‘kan leiden tot reputatieschade voor de gemeente’.

Met andere woorden: er is geen bouwkundige reden voor deze dure ingreep, alleen een politieke.

Door Piet Bakker op basis van Scenario onderzoek Zaantheater, Raadsinformatiebrief ‘Onderzoeksresultaten Toekomstbestendig Zaantheater’ (beide hier te downloaden) en eerder nieuws op De Orkaan. Foto van bouw Zaantheater (Gemeentearchief Zaanstad).