‘Gewonnen, maar toch verloren.’ Met die woorden reageert erfpachter Hans Fellinga op het eindvonnis in zijn zaak tegen Zaanstad. Na bijna twintig jaar juridisch getouwtrek krijgt hij ruim negenduizend euro schadevergoeding toegewezen, maar het bedrag voelt voor hem als een druppel op een gloeiende plaat.
De zaak begint in 2007, als Zaanstad de prijs voor het afkopen van erfpacht fors verhoogt zonder een overgangsregeling of betrokkenen te informeren. De rechter noemt dat ‘onrechtmatig’. Dit vonnis is de eerste waarin de gemeente niet alleen fout wordt bevonden, maar ook tot schadevergoeding is veroordeeld.
In andere zaken staat de aansprakelijkheid al vast, maar moet de hoogte nog per zaak worden berekend via hetzelfde rekenmodel. Begin dit jaar kwamen er 62 dagvaardingen binnen, gesteund door de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ), en dat aantal kan nog oplopen.
Rekenmodel
De vraag was alleen: wat is de schade? Al in april kwam er een tussenvonnis waarin de rechtbank een ingewikkeld rekenmodel neerzette. Stel, de gemeente had in 2007 netjes een brief gestuurd met een overgangsregeling van drie maanden.
Dan had je in de eerste maand nog voor de oude prijs kunnen kopen, daarna zou het bedrag stapsgewijs omhooggaan. Omdat die kans nooit is geboden, wordt de schade berekend als ‘kansschade’: het verschil tussen oud en nieuw, vermenigvuldigd met de kans dat je toen echt gekocht zou hebben.
In het eindvonnis van september werkt de rechtbank dat model concreet uit voor Fellinga. Zijn situatie: in 2007 had hij de grond kunnen kopen voor € 16.822. Gemiddeld kostte diezelfde grond in de jaren daarna € 32.096. Het verschil: € 15.274. Omdat de rechter inschat dat Fellinga zestig procent kans had om in 2007 daadwerkelijk tot koop over te gaan, krijgt hij nu € 9.164,40. Daar komt nog rente bij vanaf 2008 en € 3.724,95 aan proceskosten. Die rente over 17 jaar kan overigens behoorlijk oplopen. Het zou uit kunnen komen op meer dan € 15.000.
Teleurstelling
Toch overheerst bij Fellinga teleurstelling. Hij betaalde in 2024 ruim € 83.000 voor de grond, terwijl dat in 2007 nog maar zo’n € 17.000 zou zijn geweest. Dat verschil van zo’n € 60.000 steekt, en dan voelt een vergoeding van € 9.000 als een doekje voor het bloeden.
Bovendien stoort hem de methode van de rechtbank. Tegenover ons zegt hij:
‘Er wordt gerekend met een fictieve brief die ik nooit ontving en ik moest aantonen dat ik in 2007 de financiering rond had. Met zo’n redenering wordt de schade kleiner gemaakt dan die in werkelijkheid is.’
Miljoenen
De rechtbank heeft nadrukkelijk aangegeven dat dit rekenmodel ook de basis zal zijn voor de vele andere zaken die nog lopen. Daarmee wil de rechter voorkomen dat er tientallen verschillende uitkomsten ontstaan. Toch betekent dit niet dat erfpachters collectief worden gecompenseerd: iedere zaak moet afzonderlijk aan de rechter worden voorgelegd, die vervolgens dezelfde methode toepast.
Fellinga en zijn advocaten beraden zich op hoger beroep. Ook is het mogelijk dat de gemeente zelf nog in beroep gaat. Mocht het bij honderden erfpachters tot vergoedingen komen, dan kan dit de gemeente miljoenen kosten.
Voor de erfpachters smaakt de overwinning in ieder geval dubbel. De erkenning is er, maar de uitkomst voelt karig. Of zoals Fellinga het samenvat:
‘We hebben gewonnen, maar toch verloren.’
Door Nick Boeske, met informatie uit de uitspraak op rechtspraak.nl, Hans Fellinga en uit eerder geschreven artikelen. Foto: Westerwatering in aanbouw (1986) door Wim de Jong / Gemeentearchief Zaanstad.
Precies! In Amsterdam zijn bewoners destijds in een andere erfpachtkwestie via een persoonlijke brief geïnformeerd. Hier stond zelfs in wat op dat moment het afkoopbedrag betrof en wat de afkoopsom na zoveel jaar zou worden. Gemeente Zaanstad heeft volgens mij een bewuste keuze om bewoners niet te informeren om later veel centjes te kunnen opeisen. Iedere boom die omgezaagd wordt, staat in de krant vermeld en dit hou je onder de pet? Tjsa... het is niet voor niets 'gemeen' te Zaanstad....
Wat ik mis in dit artikel is wat de kosten zijn per m2 grond en de argumenten waarom de gemeente deze grondprijzen denkt te moeten verhogen. Niemand geeft ook de bijbehorende m2 grond aan bij deze totaalbedragen. Daarbij lijkt het erop alsof de gemeente voorheen voor een veel te lage prijs de grond verkocht. De afkoopsom van erfpacht voor 50 jaar zou € 15.000 kunnen zijn en de werkelijke waarde van de grond zou € 75.000 kunnen zijn. Het is nu gissen naar het feit of de gemeente een reële waarde heeft toegepast.
De grondprijs wordt (op een vrij ingewikkelde manier) afgeleid van de actuele woz-waarde van de woning en is niet direct gerelateerd aan het aantal m2.
Het kost de gemeente geen miljoenen, het levert de gemeente miljoenen minder op.
Miljoenen die ze over de balk kunnen smijten met hun wanbeleid.
Hier van €3400 in 2005 naar €94000 nu.
Ben benieuwd hoe mijn zaak afloopt.
Voor een stukje groenvoorziening oid krijg ik al een brief in de bus en dit gaat allemaal in het geheim. Misselijk wordt je ervan.
en het ergste is nog een flinke piek in de afkopen, net voordat het nieuws naar buiten werd gebracht. Simpelweg voorkennis, praatje bij de koffiemachine op het gemeentekantoor.
Een boete van € 1000 voelt al erg. Kun je nagaan hoe een boete van € 90.000 voelt, want zo voelt het. Het zou gewoon€3400 moeten zijn + inflatie correctie.
Sterkte iedereen met deze domper.
Het lijkt wel of ze iedereen kapot willen maken.
na twintig jaar van touwtrekken en rechtzaken en traineren van de gemeente zal het nog wel jaren duren voor er iets definitief is. De gemeente heeft elke rechtzaak tot nu toe verloren maar blijft maar door procederen op kosten van de inwoners van Zaanstad. Volgens mij kunnen ze beter de pleister er nu aftrekken.
Het zeker niet zo, dat de gemeente elke rechtszaak tot nu toe verloren heeft. Het beleid van 2007 is door de rechters inhoudelijk niet onredelijk geacht, maar de gemeente had de erfpachters wel vooraf persoonlijk moeten informeren, omdat de prijs van de grond door de beleidswijziging zou exploderen. De erfpachters hadden dan de kans gehad om de grond nog voor een redelijke prijs te kopen.