‘Gewonnen, maar toch verloren.’ Met die woorden reageert erfpachter Hans Fellinga op het eindvonnis in zijn zaak tegen Zaanstad. Na bijna twintig jaar juridisch getouwtrek krijgt hij ruim negenduizend euro schadevergoeding toegewezen, maar het bedrag voelt voor hem als een druppel op een gloeiende plaat.

De zaak begint in 2007, als Zaanstad de prijs voor het afkopen van erfpacht fors verhoogt zonder een overgangsregeling of betrokkenen te informeren. De rechter noemt dat ‘onrechtmatig’. Dit vonnis is de eerste waarin de gemeente niet alleen fout wordt bevonden, maar ook tot schadevergoeding is veroordeeld.

In andere zaken staat de aansprakelijkheid al vast, maar moet de hoogte nog per zaak worden berekend via hetzelfde rekenmodel. Begin dit jaar kwamen er 62 dagvaardingen binnen, gesteund door de Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ), en dat aantal kan nog oplopen.

Rekenmodel

De vraag was alleen: wat is de schade? Al in april kwam er een tussenvonnis waarin de rechtbank een ingewikkeld rekenmodel neerzette. Stel, de gemeente had in 2007 netjes een brief gestuurd met een overgangsregeling van drie maanden.

Dan had je in de eerste maand nog voor de oude prijs kunnen kopen, daarna zou het bedrag stapsgewijs omhooggaan. Omdat die kans nooit is geboden, wordt de schade berekend als ‘kansschade’: het verschil tussen oud en nieuw, vermenigvuldigd met de kans dat je toen echt gekocht zou hebben.

In het eindvonnis van september werkt de rechtbank dat model concreet uit voor Fellinga. Zijn situatie: in 2007 had hij de grond kunnen kopen voor € 16.822. Gemiddeld kostte diezelfde grond in de jaren daarna € 32.096. Het verschil: € 15.274. Omdat de rechter inschat dat Fellinga zestig procent kans had om in 2007 daadwerkelijk tot koop over te gaan, krijgt hij nu € 9.164,40. Daar komt nog rente bij vanaf 2008 en € 3.724,95 aan proceskosten. Die rente over 17 jaar kan overigens behoorlijk oplopen. Het zou uit kunnen komen op meer dan € 15.000.

Teleurstelling

Toch overheerst bij Fellinga teleurstelling. Hij betaalde in 2024 ruim € 83.000 voor de grond, terwijl dat in 2007 nog maar zo’n € 17.000 zou zijn geweest. Dat verschil van zo’n € 60.000 steekt, en dan voelt een vergoeding van € 9.000 als een doekje voor het bloeden.

Bovendien stoort hem de methode van de rechtbank. Tegenover ons zegt hij:

‘Er wordt gerekend met een fictieve brief die ik nooit ontving en ik moest aantonen dat ik in 2007 de financiering rond had. Met zo’n redenering wordt de schade kleiner gemaakt dan die in werkelijkheid is.’

Miljoenen

De rechtbank heeft nadrukkelijk aangegeven dat dit rekenmodel ook de basis zal zijn voor de vele andere zaken die nog lopen. Daarmee wil de rechter voorkomen dat er tientallen verschillende uitkomsten ontstaan. Toch betekent dit niet dat erfpachters collectief worden gecompenseerd: iedere zaak moet afzonderlijk aan de rechter worden voorgelegd, die vervolgens dezelfde methode toepast.

Fellinga en zijn advocaten beraden zich op hoger beroep. Ook is het mogelijk dat de gemeente zelf nog in beroep gaat. Mocht het bij honderden erfpachters tot vergoedingen komen, dan kan dit de gemeente miljoenen kosten.

Voor de erfpachters smaakt de overwinning in ieder geval dubbel. De erkenning is er, maar de uitkomst voelt karig. Of zoals Fellinga het samenvat:

‘We hebben gewonnen, maar toch verloren.’

 Door Nick Boeske, met informatie uit de uitspraak op rechtspraak.nl, Hans Fellinga en uit eerder geschreven artikelen. Foto: Westerwatering in aanbouw (1986) door Wim de Jong / Gemeentearchief Zaanstad.