De rechtbank in Haarlem laat geen spaan heel van de verdediging van Zaanstad in een zaak waar in 1996 (!) beloofd is grond en water te leveren aan een bewoner van Zijkanaal E in Westzaan. De gemeente heeft het beloofde perceel niet geleverd, maar wil ook niet voor de schade opdraaien.

De zaak zou verjaard en niet uitvoerbaar zijn terwijl de gemeente niets zou hebben beloofd. En als ze dat wel heeft gedaan, heeft ze haar uiterste beste gedaan om de grond wel te leveren. En ook was het haar schuld niet dat de levering niet is doorgegaan en zou het ook veel te duur worden, ook zijn er nog eens ‘onvoorziene omstandigheden’.

De zaak draait om de verkoop aan Zaanstad van een perceel waar later de brug over zijkanaal E (verbindingsweg Zaandam-Buitenhuizen) gebouwd wordt. In ruil zou de verkoper een ander stuk grond en water kunnen kopen. De gemeente bleek dat perceel echter niet te bezitten. Het was van Rijkswaterstaat. De beloofde levering bleef uit.

De rechtbank maakt de verdediging van Zaanstad met de grond gelijk: de gemeente heeft ‘zonder voorwaarden of voorbehouden’ een koopovereenkomst gesloten en ‘zich verplicht tot levering’. Zaanstad gebruikt volgens de rechtbank ‘gelegenheidsargumenten’ om onder haar verplichting uit te komen. Van verjaring is geen sprake. Van ‘wanprestatie’ wel. Bij één onderdeel merkt de rechtbank woordspelig op dat het beroep van de gemeente ‘kant noch wal’ raakt.

Dat Zaanstad de grond niet heeft kunnen kopen van Rijkswaterstaat klopt ook niet volgens de rechtbank. Zaanstad vond het te duur toen zich in 2017 de kans voordeed om het perceel te kopen. Zaanstad heeft zich vooral ‘afhoudend en ontwijkend’ opgesteld en heeft geprobeerd de beoogde aankoper voor de schade op te laten draaien.

‘In volle eigendom’

De affaire begint in 1996 als de eigenaren van een woonboot langs de Kanaaldijk in Westzaan benaderd worden, omdat Zaanstad een brug over Zijkanaal E wil leggen. De woonboot zou naar een andere plek aan het zijkanaal verplaatst kunnen worden, de rechtbank:

‘Medewerking aan de verplaatsing werd voor [de eigenaren] aantrekkelijk gemaakt door hen de mogelijkheid te bieden om een perceel grond en (te dempen) water aan te kopen waarop dan een bedrijfsopstal en/of woning zou kunnen worden gebouwd. Het betrokken perceel was nog geen eigendom van de gemeente.’

Dat laatste wordt het probleem. De overeenkomst die op 9 juli 1996 wordt getekend, bevat een artikel dat tijdens de rechtszaak de hoofdrol zal spelen. Over de nieuwe plek van de bewoners wordt vastgelegd:

‘de gemeente zal de door [eigenaar] gedempte oppervlakte water, alsmede de door hem in gebruik genomen oppervlakte oever/berm aan [eigenaar] in volle eigendom overdragen tegen een koopsom van f 25,- per vierkante meter water en f 50,- per vierkante meter grond.’

Die verkoop ‘vindt plaats uiterlijk vier weken nadat de percelen water en oever/berm in eigendom van de Gemeente zijn overgedragen.’ Want op dat moment is het perceel nog eigendom van Rijkswaterstaat. Zaanstad gaat de nieuwe plek ‘planologisch accomoderen’, de eigenaren mogen daar een garage of werkplaats bouwen.

Levering

In 1999 vraagt de eigenaar bij het Ministerie van Financiën ‘om levering van de oever en het water’. Het Ministerie schrijft dat er nog werd onderhandeld over de overdracht van zijkanaal E.

In 2011, dus elf jaar later, vraagt de eigenaar aan de gemeente hoe het zit. Zaanstad zegt nog steeds geen eigenaar te zijn:

‘wij kunnen ook niets aan u overdragen. Uit de overeenkomst blijkt geen inspanningsplicht voor de gemeente om tot aankoop van de desbetreffende gronden over te gaan.’

Dat laatste wordt door de beoogde eigenaren bestreden. In de overeenkomst staat toch dat Zaanstad het perceel ‘in volle eigendom [zal] overdragen’?

Wanprestatie

In 2016 wordt opnieuw om levering gevraagd:

‘Tussen uw gemeente en ons bestaan schriftelijke afspraken, waaronder de verkoop door u en aankoop door ons van een perceel grond. De koopovereenkomst onroerende zaken is door u en ons getekend op 9 juli 1996’.

Wanneer kan de levering plaatsvinden? Zaanstad reageert gedecideerd: ‘Deze grond is echter van Rijkswaterstaat en kan derhalve door de gemeente niet geleverd worden.’ De gemeente wordt ook een beetje boos, de gedupeerde woonboot-bezitter moet niet zo zeuren:

‘In 2011 geeft u bij de gemeente aan dat u uitvoering van de overeenkomst wenst. Daarop hebben wij u geschreven dat wij de grond welke u huurt van Rijkswaterstaat, niet over kunnen dragen, omdat wij geen eigenaar zijn van de betreffende grond. Nu is het inmiddels weer 5 jaar later en vraagt u nogmaals om levering van de grond. Wederom delen wij u mede dat wij geen eigenaar zijn (geworden) van de grond en ook geen eigenaar zullen worden (…) Wij kunnen en zullen de grond derhalve niet aan u leveren.’

De eisers gaan ook een andere toon aanslaan. Bij de gemeente worden via de Wet Openbaarheid van Bestuur alle stukken opgevraagd, wordt de gemeente van wanprestatie beschuldigd en een schadevergoeding aangekondigd als de grond niet geleverd wordt.

2017: ‘bereidheid’

Uit correspondentie tussen de gemeente en Rijkswaterstaat (RWS) uit 2017 tot en met 2019 ‘is gebleken dat zij met elkaar in gesprek waren’, RWS wil “het landdeel” aan de gemeente verkopen en misschien wel het gehele zijkanaal E overdragen aan de gemeente.

‘Binnen de directie van WNN [RWS West-Nederland-Noord] is er zeker de bereidheid om mee te denken in een oplossing voor de situatie die is ontstaan doordat Zaanstad niet kan leveren (…) De oplossing die wij voorstellen is dat WNN het landdeel overtollig stelt’.

Zo’n verkoop moet dan via het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gaan, maar die kunnen wel een hogere ‘marktconforme’ prijs vragen dan waar Zaanstad op gerekend had. ‘Daar moeten we het even over hebben’ schrijft de ambtenaar van RWS, ‘We hopen dat dit helpt in het oplossen van het probleem’.

Zaanstad vreest dat het geld gaat kosten: de eerder genoemde prijzen zijn ‘niet meer marktconform volgens deze tijd’. En bovendien ‘staat er geen clausule in de brief dat wij het bedrag kunnen indexeren.’

Rot & Van der Laan

Ook in 2017 bemoeien de toen nog gezworen vrienden Harrie van der Laan (Partij voor Ouderen en Veiligheid) en Juliette Rot (DZ) zich met de zaak. Ook verschijnt er een artikel in het NHD. Daarom weten we ook wie de gedupeerde is: de heer Chris van der Zee. Rot en Van der Laan pakken uit: ‘Meneer van der Zee heeft al 20 jaar geduld met de gemeente Zaanstad.’

‘Tot onze verbazing ontvangt hij een schrijven namens burgemeester Faber waarin wordt vermeld dat de gemeente Zaanstad niet over kan gaan tot levering aan de heer van der Zee omdat de grond niet in eigendom is van de gemeente Zaanstad. Daar moet hij het maar mee doen. Dit getuigd niet van behoorlijk bestuur. Overeenkomst is overeenkomst.’

In 2017 is er een debat met wethouder Addy Verschuren, die volgens Rot en Van der Laan een ‘wazig verhaal’ houdt. Volgens Verschuren is er helemaal geen koopovereenkomst. Er is wel een ‘overeenkomst’ waarin zou staan dat ‘na levering van de grond door Rijkswaterstaat de gronden worden doorgeleverd aan de heer Van der Zee’.

Voorbehoud

Daar gaat Verschuren in de fout, want die passage staat niet in het contract. Er staat in dat de nieuwe ‘ligplaats eerst na verhuizing van W.S.V. Bruynzeel zal worden ingericht’ en dat het perceel in ‘vol eigendom’ zal worden overgedragen nadat de percelen ‘in eigendom van de Gemeente zijn overgedragen’. Verschuren moest ‘helaas’ wel toegeven dat er ‘een duidelijker voorbehoud’ in het contract opgenomen had kunnen worden.

Verschuren gaat met RWS praten maar licht daarover – voor zover wij kunnen zien – de raad niet in. In juli 2019 komen Van der Laan en Rot er nog eens op terug: ‘Heeft u ondertussen de grond (en water) al aan de heer van der Zee geleverd? Zo nee, waarom niet en waarom heeft u ons hier niet over geïnformeerd?’

In september 2019 zit er een nieuwe wethouder, Natasja Groothuismink (ROSA). Zij zegt toe ‘de raad middels een brief te informeren over het standpunt van het College in deze zaak. In deze brief worden ook mogelijke opties en de globale kosten hiervan inzichtelijk gemaakt.’

Deze brief hebben wij niet in de stukken kunnen terugvinden. Vier stukken over de zaak (uit 2020) zijn door de gemeente tot 1 januari 2026 geheim verklaard. Of deze daarbij zit is onbekend. De rondvraag over de zaak is niet terug te kijken op de website van Zaanstad.

UPDATE 8.55 uur: er is wel een Raadinformatiebrief van wethouder Krieger uit april 2020 waarin die schrijft dat de gemeente ‘geen (leverings)verplichting’ heeft. Volgens RWS ‘was het niet mogelijk om rechtstreeks aan de gemeente (of een ander) te verkopen. Verkoop vindt alleen plaats door middel van een openbare aanbesteding en versnipperde losse grondverkoop is daarnaast niet gewenst’. Dat wordt dus ingewikkeld en duur. De eiser maakt vervolgens een taxatie van € 610.000 schade. Dat wil Zaanstad niet betalen.

‘Vrijblijvend’

In een mail van 7 februari 2018 schrijft de gemeente aan RWS: ‘Bij deze bevestig ik de afspraken die wij zojuist telefonisch hebben gemaakt: 1. RWS is bereid het landdeel van dhr. X aan de gemeente te verkopen.’ RWS eist wel actie van Zaanstad:

‘In je mail schrijf je dat de wethouder instemt met een gesprek. Dat lijkt wel erg vrijblijvend. Het zijn wel gesprekken welke er op gericht zijn om er met elkaar uit te komen. Wat betreft de verkoop door RWS is het goed om te vermelden dat uiteindelijk RVB gaat over de prijsvorming en contracteren van de partijen. RWS draagt na splitsing het dossier over aan het RVB. Uiteraard zal door RWS de geschiedenis worden meegegeven en de gemeente voordragen als koper.’

Advocaat

Geregeld zou je denken. Maar Zaanstad krabbelt terug. Er wordt heen-en-weer gemaild over de overdracht van het hele zijkanaal en over de verkoop via het RVB. Maar er gebeurt niks.

In juni 2019 vraagt advocaat mr. Hülya Elmas namens de eigenaar ‘wederom om nakoming van de overeenkomst’. Met meer juridisch geschut, in de brief is ook een ingebrekestelling opgenomen. Zaanstad wordt aansprakelijk gesteld voor de schade.

Maar Zaanstad vindt dat zij zich voldoende heeft ingespannen om te proberen het perceel te verwerven. RWS wil en zal het perceel niet verkopen aan de gemeente.

Ook na een gesprek tussen de eisers en wethouder Natasja Groothuismink in 2020 is er geen overeenstemming: ‘Uw voorstel is besproken in het college van B&W. Wij hebben op 22 april jl. besloten dat wij geen basis zien om verder te onderhandelen en dat wij de kwestie als gesloten beschouwen.’

Dagvaarding

In april 2022 waarschuwt advocaat mr. Hülya Elmas de nieuwe (huidige) gemeenteraad:

‘Doordat de gemeente met cliënten een contract is aangegaan en de overeenkomst niet nakomt, lijkt een rechtszaak onafwendbaar. Cliënten zenden u de dagvaarding tegen uw gemeente in concept toe en verzoeken u voor de laatste maal om tot een oplossing te komen zonder dat de dagvaarding daadwerkelijk met een deurwaarder bij uw gemeente moet worden betekend en daarna het juridisch geschil aan de rechtbank wordt gestuurd.’

Elmas schrijft dat haar cliënten liever een oplossing dan een (kostbare) rechtszaak zien, en vraagt wat de raad daarvan vindt. Dat heeft dus niet tot resultaat geleid.

Naar de rechter

Als de bestuursrechter vindt dat de zaak daar niet thuishoort verhuist de claim naar de ‘gewone’ burgerlijke rechter. Dat gebeurt in 2023 als de gemeente gedagvaard wordt. Een jaar later dient de eigenaar een schadeclaim in die door de gemeente afgewezen wordt.

En dan zijn we aangeland bij de recente rechtszaak. De beoogde eigenaren stellen dat de koopafspraak uit 1996 niet is nagekomen en eisen een schadevergoeding: de gemeente levert een wanprestatie en heeft onrechtmatig gehandeld.

Zaanstad bestrijdt alle claims en vraagt de rechtbank de eiser meteen ook maar te veroordelen tot het betalen van de kosten van de rechtszaak. Zaanstad heeft helemaal geen ‘inspanningsverplichting’ om de grond te leveren, bovendien hebben ze zich wel ingespannen, RWS wil niet meewerken, als Zaanstad wel zou willen leveren zou dat tot ‘buitenproportionele kosten voor de Gemeente leiden’, bovendien is de vordering verjaard en kan Zaanstad er niks aan doen en er zijn ook nog ‘onvoorziene omstandigheden’.

Niet verjaard

De rechtbank maakt gehakt van de argumenten van de gemeente. Zaanstad heeft een ‘koopovereenkomst zonder voorwaarden of voorbehouden’ afgesloten. Dat het uiteindelijk niet gelukt is doet niet ter zake: ‘De Gemeente heeft zich verplicht tot levering van een onroerende zaak waarbij beide partijen ervan uitgingen dat de Gemeente op korte termijn eigenaar van die onroerende zaak zou worden’.

De gemeente heeft zich volgens de rechtbank ‘wel degelijk verplicht om een bepaald resultaat te bereiken, te weten de eigendomsoverdracht van de betrokken onroerende zaken’.

Verjaard is het ook niet volgens de rechtbank terwijl er ook geen sprake is van ‘onvoorziene omstandigheden’. Zaanstad heeft zich vanaf het moment dat de koper eiste dat er geleverd werd ‘afhoudend en ontwijkend gereageerd’. Conclusie:

‘De rechtbank concludeert naar aanleiding van het voorgaande dat de Gemeente de overeenkomst had moeten nakomen, en dat zij, indien nakoming niet langer mogelijk is, de schade van als gevolg van het niet nakomen van de afspraken door de Gemeente dient te vergoeden.’

Schade

Schadevergoeding dus. Door de gedupeerde eigenaren wordt zo’n € 700.000 geëist voor geleden schade en ook nog eens € 450.000 voor toekomstige schade als de huur wordt opgezegd. Daarin gaat de rechtbank niet volledig mee. Een schadevergoeding van € 540.000 wordt wel toegekend (daarin zit ruim € 22.000 voor rechtsbijstand).

Daar komt ook nog eens ruim € 32.000 wettelijke rente bij. Als de huur wordt opgezegd kan er nog eens € 180.000 schade opleveren voor Zaanstad. Ook moet de gemeente € 3.656,40 aan proceskosten betalen. Totale schade tot nu toe € 575.000.*

Zaanstad beraadt zich nog op juridische stappen. (De Orkaan heeft gevraagd of die stappen genomen gaan worden).

* Eerder liet wethouder René Tuijn weten dat het om een schade van € 580.000 zou gaan. Het verschil zou kunnen liggen in de berekening van een jaar wettelijke rente (omdat boete per april 2024 is toegekend). Als het om bestuurlijke zaken gaat is die 6 procent, bij handelsconflicten 11 procent. Of dat laatste percentage van toepassing is hebben we aan Zaanstad gevraagd.

Door Piet Bakker op basis van uitspraak rechtbank (citaten uit mail- en briefwisseling tussen gemeente, RWS en de eisers komen uit uitspraak rechtbank), overzicht geheime stukken Zaanstad, brief advocaat Elmas aan gemeenteraad, contract uit 1996, vragen van Harrie van der Laan en Juliëtte Rot uit 2017 en 2019, Zaanstad Beraad 23 maart 2017, Raadinformatiebrief 2020 (wethouder Krieger). Afbeelding: Zijkanaal E (Google Street View) en deel uitspraak.