De herontwikkeling van Zuiderhout-Noord gaat een volgende fase in. Het college wil € 456.000 uittrekken om de plannen voor onder meer het voormalige IKEA/Bruynzeel-terrein en de bedrijvenstrook langs de Provincialeweg verder uit te werken. Het voorstel ligt donderdag 5 maart op tafel tijdens het Zaanstad Beraad.

Met het geld kan Zaanstad een ruimtelijk programma van eisen opstellen, een grondexploitatie (GREX) openen voor het IKEA-terrein en de plannen verder uitwerken. Daarbij wordt ook nadrukkelijk gekeken naar de bodemkwaliteit en mogelijke sanering op het voormalige IKEA-terrein. De andere ontwikkelvelden: De Kop van Zuiderhout, Pieter Ghijssenlaan en Gerrit Bolkade, Zuidelijke Provincialeweg en het detailhandelscluster Zuiderhout-Noord worden voorlopig on hold gezet.

Onder de ambitieuze plannen ligt wel een complex speelveld: smaakstoffenbedrijf Exter, bodemvervuiling, woningbouwambities en provinciale instemming maken het geen eenvoudige opgave.

Huidige situatie

Woonwagens

Opvallend in de startnotitie is dat de eerder genoemde woningenaantallen – 500 tot 700 woningen op ontwikkelveld 1 (IKEA/RON-gronden) en 1.000 tot 1.300 woningen op ontwikkelveld 3 (noordelijke Provincialeweg) – nadrukkelijk niet meer als uitgangspunt gelden. Eerst moeten milieu-, mobiliteits- en haalbaarheidsonderzoeken uitwijzen wat daadwerkelijk mogelijk is. Dat is een duidelijke koerswijziging. 

Op het voormalige IKEA-terrein, waarvan Zaanstad eigenaar is, wil Zaanstad niet wachten tot de definitieve bouw start. Het gebied moet alvast tot leven komen met tijdelijke woningen, creatieve werkplekken, horeca en andere vormen van ‘placemaking’.

Daarnaast wordt onderzocht of hier tijdelijke en mogelijk permanente woonwagenstandplaatsen kunnen worden ingepast. Dat hangt samen met het Zaans Woonwagenbeleid en de verplichting om voldoende standplaatsen te realiseren. 

IKEA/RON-gronden van bovenaf

Of en hoe dit precies wordt ingepast, wordt later uitgewerkt. Maar er speelt nog iets op het IKEA-terrein: de bodem is vervuild. Voor ontwikkelveld 1 geldt een ‘Beschikking Ernst en Spoed’. Dat betekent dat de vervuiling officieel als ernstig is aangemerkt en dat er waarschijnlijk iets aan gedaan moet worden.

Hoe erg het precies is en wat het kost om de grond schoon te maken, is nog niet duidelijk. Dat moet verder onderzocht worden. Die rekening komt straks terecht in de grondexploitatie (GREX) en kan dus flink invloed hebben op hoe haalbaar de plannen uiteindelijk zijn.

Exter

De grootste gevoeligheid zit bij de industrie in het gebied. Smaakstoffenbedrijf Exter speelt daarin een belangrijke rol. Vorig jaar sprak oud-directeur en mede-eigenaar Ad van Vugt in bij het Zaanstad Beraad en waarschuwde hij voor toekomstige klachten van nieuwe bewoners over geuroverlast. Exter voldoet volgens hem aan alle milieunormen, waardoor bij eventuele hinder niet kan worden gehandhaafd.

Een verhuizing werd besproken, maar strandde onder meer op de financiering van een haalbaarheidsonderzoek van € 50.000 en de nog hogere kosten van een daadwerkelijke verplaatsing. In de nieuwe startnotitie wordt niet meer aangestuurd op vertrek. Integendeel:

‘De bedrijven in het gebied mogen niet beperkt worden door de bouw van woningen.’

In de startnotitie staat ook dat Zuiderhout een geluidgezoneerd industrieterrein is. Dat betekent simpel gezegd: bedrijven hebben daar officieel vastgelegde geluidsruimte en mogen binnen bepaalde grenzen produceren. Binnen zo’n zone bouw je normaal geen woningen. Wil de gemeente dat toch, dan moet het gebied eerst worden ‘gedezoneerd’. En dat kan de gemeente niet alleen beslissen, de provincie moet daarmee instemmen.

Die kijkt of bedrijven niet worden beperkt en of er genoeg ruimte voor industrie overblijft. In de praktijk komt het erop neer dat eerst bewezen moet worden dat woningbouw de milieuruimte van bedrijven als Exter niet aantast. Pas daarna kan er echt gebouwd worden. Van Vugt gaat aankomende donderdag 5 maart opnieuw inspreken tijdens het Zaanstad Beraad.

Autoluw

De plannen zijn ambitieus. Het moet een duurzame, groene en grotendeels autoluwe stadswijk worden. Er wordt ingezet op energiezuinig bouwen, houtbouw, veel groen en betere verbindingen richting station en Hembrugterrein. Tegelijkertijd zijn er flinke onzekerheden: milieuregels, provinciale instemming, netcongestie op het stroomnet en de bodemvervuiling op het IKEA-terrein.

Met het gevraagde krediet zet de gemeente een stap vooruit. Maar hoeveel er uiteindelijk gebouwd kan worden, en hoe snel, hangt af van onderzoeken en besluiten die nog moeten komen. Met de startnotitie begint ook officieel het participatietraject. Bewoners, ondernemers en andere betrokkenen krijgen de komende periode de kans om mee te praten over de uitwerking van de plannen.

Donderdag 5 maart bespreekt het Zaanstad Beraad de startnotitie. De Orkaan zal ook verslag doen van de zitting. De vergadering is live te volgen via deze link.

Lees ook:

Door Nick Boeske, op basis van informatie uit het Raadsinformatiesysteem van Zaanstad en eerder verschenen artikelen. Foto’s afkomstig uit de startnotitie, eerdere impressie en Kees Malingre.